CONFORMITÀ CATASTALE E COMPRAVENDITA

Secondo la legge italiana è previsto che in tutti gli atti di compravendita, vi sia una dichiarazione del venditore che attesti la conformità dello stato immobile con la planimetria che si trova depositata in catasto quindi con il reale stato dei luoghi.
Come viene indicato nel decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010, la suddetta dichiarazione si può sostituire con una attestazione, detta di conformità, che viene rilasciata da un tecnico abilitato dopo avergli presentato i relativi atti di aggiornamento catastale. In sostanza, per conformità catastale, si intende la corrispondenza fra quanto è rappresentato in planimetria ed il reale stato dei luoghi nel momento in cui, il professionista, sottoscrive la sua dichiarazione.
Prima di tutto, però, bisogna ben comprendere la differenza che esiste fra conformità catastale e conformità urbanistica.

conformità catastale

Conformità catastaleCos’è e quali sono le sue caratteristiche.

La conformità catastale, che come abbiamo appena specificato, rappresenta la precisa corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile ed i suoi dati catastali e la sua corrispondente planimetria. Il Catasto, che un tempo era l’ex Agenzia del Territorio e che oggi è confluito nell’Agenzia delle Entrate, dipende dal Ministero delle Finanze e ricopre però una funzione fiscale ma non urbanistica. Inoltre, non possiede nemmeno una funzione probatoria, cioè non fornisce i dati certi relativi all’intestazione della proprietà né tantomeno sulla loro legittimazione urbanistica. Sostanzialmente si può dire paradossalmente che possono esistere degli immobili abusivi seppur accatastati.

Conformità urbanisticaCos’è e quali sono le sue caratteristiche.

La conformità urbanistica, invece, rappresenta la corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile e tutto l’insieme dei titoli edilizi abilitativi che sono stati rilasciati nella storia costruttiva dell’edificio, sia per ogni singola unità immobiliare che come complesso immobiliare. Tale aspetto di regolarità rappresenta quello maggiormente rilevante e, prima di ogni intervento edilizio, deve essere verificato, così come prima della cessione immobiliare. Lo scopo di quest’ultimo passaggio è quello di riscontrare l’eventuale presenza di abusi oppure di difformità che rischierebbero di rendere nulli tutti gli atti notarili o di aprire la strada a dei possibili contenziosi o, ancora, di diventare un pretesto, specialmente per il futuro acquirente, per ottenere un deprezzamento del valore dell’immobile e quindi chiedere delle consistenti riduzioni.